פסק-דין בתיק ע"א 1607/04

1.                   ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופט ד"ר קובי ורדי), מיום 4.1.04 (ה"פ 200129/03), אשר קיבל את תביעת המשיבים 1 ו- 2 (להלן: "המשיבים") והצהיר כי  הם זכאים להירשם כבעלי זכויות בנכס מקרקעין, וכי דינו של המשכון הרשום לטובת המערער להימחק.

רקע

2.                   המשיבים 3 ו- 4 (להלן: "המוכרים") התקשרו עם עמותת "אור חדש לבונייך" (הנתבעת 5 בבית משפט קמא, להלן: "העמותה") בהסכם לרכישת נכס הנמצא ברחוב האמוראים 11, דירה 19 באשדוד (להלן: "הנכס"), בבניין שאותו הייתה העמותה אמורה להקים.

3.                   העמותה נקלעה לקשיים כלכליים בטרם השלימה את פרוייקט הבנייה. במסגרת הליכי פירוק שננקטו נגדה מונה עו"ד מולכו כמפרק (להלן: "המפרק") והוא פעל להשלים את בניית הנכס, כנגד קבלת תשלומים נוספים מרוכשי הדירות בפרוייקט, ובהם המוכרים. המפרק התקשר בהסכם מסגרת עם המערער, שעל פיו העמיד המערער לרוכשי הדירות הלוואות למימון התשלומים שדרש המפרק. בין היתר, העמיד המערער למוכרים הלוואה בסך 140,000 ש"ח, אותה התחייבו המוכרים להעביר למפרק. המוכרים המחו את כל זכויותיהם הכספיות על פי ההסדר עם המפרק למערער ובקשר לכך אף נרשם משכון ביום 21.1.97 (להלן: "הסכם ההלוואה"). משכון דומה נרשם לטובת המערער ביום 4.12.97, לגבי המחאת הזכות לכספים שמגיעים ושיגיעו למוכרים מן המפרק.

4.                   ביום 3.7.97 חתמו המוכרים והמשיבים 1-2 (להלן: "המשיבים") על הסכם מכר שעל פיו ירכשו המשיבים את הנכס וישלמו תמורתו 117,000$. בהסכם זה היתה חסרה חתימה של המוכרת, והסכם נוסף נחתם ביום 30.12.97 (שני ההסכמים יחדיו יכונו להלן: "הסכם המכר"). הצדדים ערכו עסקה נוספת שבה רכשו המוכרים את דירתם של המשיבים בבני ברק, כך שלמעשה בוצעה עסקה של "חילופי דירות".

5.                   ביום 13.6.99 נרשם משכון על הנכס לטובת המשיבים.

6.                   משכון נוסף על הנכס נרשם לטובת המערער ביום 6.11.00.

7.                   המשיבים הגישו המרצת פתיחה, ועתרו להצהרה בדבר זכאותם להירשם כבעלי הזכויות בנכס, ולבטלותו של המשכון אשר נרשם לטובת המערער.

8.                   בתשובה טען המערער שתי טענות עיקריות- האחת, כי הסכם המכר הוא הסכם למראית עין בלבד, והשניה, כי בתחרות בין זכותו לזכויות המשיבים זכותו גוברת.

פסק דינו של בית משפט קמא

9.                   בית המשפט דחה את טענת המערער כי מדובר בהסכם למראית עין בלבד, בקובעו כי המערער לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח טענה זו. בית המשפט קיבל את הסברי המשיבים כי חתמו על ההסכם מיום 30.12.97 מפני שהייתה חסרה חתימת המוכרת על ההסכם מיום 3.7.97. כמו כן קיבל בית המשפט את הסברם של המשיבים שהסכם המכר דווח לשלטונות המס בתאריך זה, אך עקב תקלה לא נקלט הדיווח במחשב שלטונות המס, ולכן שבו ודיווחו על העסקה בשנת 99'. בית המשפט הוסיף כי עדותו של עו"ד ציק, אשר ייצג את המשיבים בעסקה, מקובלת עליו, והיא נתמכה בטופסי הצהרה למס שבח ובקשה לפטור ממס שבח. גם הקשר בין עסקות החלפת הדירות, ייפוי כוח בלתי חוזר עליו חתומים המוכרים וקבלת שכר טרחת עורך דין, שימשו עוגן לבית המשפט בהגיעו למסקנה כי אין מדובר בהסכם למראית עין. 

10.               אשר לתחרות בין זכויות הצדדים- בית המשפט קבע כי המשכון היחיד לטובת המערער המתחרה עם המשכון לטובת המשיבים הוא המשכון מיום 6.11.00. המשכונות מיום 21.1.97 ומיום 4.12.97 אינם משכונות על הנכס כי אם משכונות על הזכות להחזר כספים שמגיעים או יגיעו למוכרים לפי הסכם שבינם לבין המפרק. לפיכך, משכונות אלו אינם מקנים למשיב כל זכויות בנכס.

11.               ביום 6.11.00 הוא יום עריכת המשכון לטובת המערער, לא היו למוכרים זכויות בנכס, שכן הם מכרו אותן במועד כריתת הסכם המכר בחודש יולי 97'. זהו אף המועד שבו שילמו להם המשיבים את התמורה וקיבלו לידיהם את החזקה בנכס. לפיכך, זכויותיהם של המשיבים בנכס (שהינן זכויות חוזיות, שכן טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין) קודמות בזמן ועדיפות על זכויות המערער. בית המשפט הוסיף וציין כי המערער יכול היה לרשום משכון לטובתו בעת שנתן את ההלוואה, בחודש ינואר 97', ובחודש דצמבר 97', אך הוא לא עשה כן אלא כשלוש שנים ויותר לאחר מכן ביום 6.11.00. בזמן כריתת הסכם המכר לא יכלו המשיבים לדעת על שעבוד הזכויות וההתחייבות לרישום משכנתא לטובת המערער. לעניין זה קיבל בית המשפט את טענת המשיבים כי עורך דינם ערך בדיקות בלשכת רשם המשכונות ו"אף ניסה לבדוק גם אצל  המפרק", אך בדיקותיו לא העלו דבר. לפיכך, לפי סעיף 4(3) לחוק המשכון, תשכ"ז- 1967 (להלן: "חוק המשכון"), להתחייבותם של המוכרים כלפי המערער בדבר רישום משכון, אין תוקף כלפי נושים אחרים.

12.               בית המשפט הוסיף כי גם מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") וסעיף 12 לחוק המטלטלין, תשל"א- 1971 (להלן: "חוק המטלטלין") גוברות זכויות המשיבים על זכויות המערער מפני שזכויותיהם השתכללו עם קבלת החזקה בנכס בתום לב ובתמורה, וברישום המשכון לטובתם לפני שזכותו של המערער השתכללה על ידי רישום משכון לטובתו. כאמור, יכול היה המערער לרשום את המשכון לטובתו קודם לכן, ובכך למנוע את העסקאות הנוגדות.

13.               בסיכום הדברים ולנוכח דחיית טענות המערער קיבל בית המשפט את התובענה והצהיר כי המשיבים זכאים להירשם כבעלי הזכויות בנכס וכי דין המשכון הרשום לטובת המערער להימחק.

טיעוני המערער

14.               לטענת המערער, הסכם ההלוואה והשעבוד שנערך בינו ובין המוכרים נחתם בחודש אוקטובר 96', היינו, קודם ליום 3.7.97, הוא המועד בו טוענים המשיבים כי נחתם הסכם המכר בינם ובין המוכרים. בהסכם ההלוואה נכתב מפורשות כי המוכרים מתחייבים לשעבד זכויותיהם בנכס לטובת המערער בשעבוד מדרגה ראשונה, והמשכון נרשם כפי שנרשם, הואיל והבנייה לא הושלמה וכל שניתן היה לקבל ממפרק העמותה כבטוחה להחזרת הכספים היא התחייבות לקבלת כספים ממנו, ככל שאלו יגיעו למי מן הרוכשים. לפיכך, במועד החתימה על ההסכם שבין המוכרים למשיבים, לא היו למוכרים זכויות בנכס שהרי אלו הומחו ושועבדו למערער. זכויותיו של המערער גובשו קודם למועד שבו רכשו המשיבים את הנכס, ועל כן הסכם המכר בטל כלפיו. ממילא, כל עסקה שנעשתה לאחר כריתת הסכם ההלוואה כפופה לזכויותיו של המערער בנכס, ולפי סעיף 13 להסכם המכר, כפופה אף לאישורו של המפרק. המערער מוסיף כי קיימת עילה טובה לבטלותו של הסכם המכר אף כלפי כולי עלמא בשים לב להעדר דיווח במועד לרשויות המס.

15.               המערער מדגיש כי הנסיבות, המועד והאופן שבו רכשו המשיבים את הנכס מעוררות תמיהות. לטענתו, הסכם המכר חסר נפקות שכן במועד הנטען לעריכתו לא היו למוכרים זכויות בנכס כלל וכל שנותר להם הייתה הזכות לקבל דיבידנד ממפרק העמותה. זאת ועוד, במועד זה, בניית הנכס טרם הסתיימה ולפיכך לא קיבלו המשיבים, ואף לא המוכרים, בניגוד לקביעתו של בית משפט קמא, כל זכות לחזקה בנכס. כמו כן, בניגוד למוצהר בהסכם מיולי 97', הסך של 117,000$  לא שולם במועד חתימת ההסכם, אלא קוזז במסגרת עסקת "חילופי הדירות". עסקה זו בוטלה למעשה כשפלשו המשיבים לדירה שהוקנתה למוכרים והשיבו אותה לחזקתם. עולה מהאמור שהסכם המכר בוטל אף הוא. 

16.               המערער מוסיף כי מעדותם של המשיבים בבית משפט קמא עולה כי הם ידעו שנים אחדות קודם לרישום המשכון לטובתם על ההתחייבות לרשום שעבוד לטובת המערער, אך בחרו להתעלם ממנה. לחלופין הוכח כי המשיבים לא ערכו את כל הבדיקות הנדרשות אצל המפרק ואצל רשם המשכונות לבירור מצבו של הנכס, שכן עו"ד ציק שטיפל בעניינם לא הציג כל ראיה או שאילתא מרשם המשכונות או מן המפרק. המערער מדגיש, כי אותו עו"ד ציק, הוא שהחתים בסמוך לחתימת הסכם ההלוואה את המוכרים על יפויי כוח בלתי חוזר לטובת המערער, ולפיכך ידע על השעבוד לטובתו.

17.               עוד טוען המערער, כי השעבודים נרשמו לטובתו בתחילה באופן שבו נרשמו, מפני שלא היה באפשרות המוכרים להקנות לו בשעבוד, יותר ממה שהיה להם עצמם באותה עת. זכויותיהם החוזיות של המוכרים בנכס השתכללו רק ביום 14.12.97, עם אישור ההסדר שגובש על ידי המפרק בבית המשפט. לפיכך, במועד החתימה על הסכם המכר, לא יכולים היו המוכרים להקנות גם למשיבים, יותר משהיה להם עצמם. כמו כן, המשכון שנרשם בנובמבר 2000, מחליף וממשיך את משכון הזכות לקבלת דיבידנד על פי הוראת סעיף 9(ב) לחוק המשכון. מכאן שהמשכון לטובת המערער למשכון קדם למשכון שנרשם לטובת המשיבים, וזכויות המערער גוברות על זכויות המשיבים.

18.               המערער גורס כי אין להחיל בענייננו את דיני התחרות בין עסקות שוות דרגה מפני שהעסקה שערכו המוכרים עם המערער היא עסקה קניינית מושלמת. ואולם, גם אם מדובר בעסקות נוגדות, עדיין אין המשיבים אינם מקיימים את הוראות סעיף 12 לחוק המטלטלין והוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין מפני שמחומר הראיות עולה כי לא פעלו בתום לב כדרישת הוראות הסעיפים הללו. מטעם זה, גם לא זכאים המשיבים לסעד מן היושר.

טיעוני המשיבים